'현금부자' 갭투자는 어쩔건데..."타깃도 해결책도 틀렸다" - 뉴스퀘스트

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'6·17 부동산대책' 수도권 절반 규제지역 묶고 주담대로 집 사면 거주 의무화
규제지역 늘려 집값상승 일부 막겠지만 결국 실수요자 내집 마련만 차단될 것

【뉴스퀘스트=최석영 기자】 이번엔 '갭투자 원천 차단'이다.

정부가 최근 부동산 시장의 불안을 잠재우기 위해 또 대책을 내놨다. '6·17 부동산 대책'으로 불릴 이번 규제는 문재인 정부 들어 벌써 21번째다.

규제지역 내 전세대출과 처분·전입의무 규제를 강화해 갭투자를 원천 차단하고, 법인을 통한 부동산 우회 투기를 막고자 법인의 종부세 부담을 대폭 인상한다는 게 주요 요지다.

또 과열된 집값 상승세에 찬물을 끼얹기 위해 조정대상지역과 투기과열지구를 대폭 확대했다. 잠실 마이스 개발사업 등 호재 지역은 토지거래 허가구역 지정으로 지정했다.

그러나 전문가들 사이에서는 일부 효과를 내더라도 부작용이 더 클 것이라는 우려가 나오고 있다.

집값은 일부 하향 조정 되겠지만 시중에 풀린 풍부한 유동성으로 '현금부자'들의 갭투자는 막지 못하고 실수요자들의 부담만 더할 가능성이 있다는 걱정이다.

16일 오후 서울 송파구 롯데월드타워 서울 스카이전망대에서 바라본 아파트 모습. [사진=연합뉴스]

◇ 수도권 절반 규제지역으로 묶었다

국토교통부와 기획재정부, 금융위원회 등 관련부처들이 17일 발표한 '주택시장 안정을 위한 관리방안'에 따르면 최근 집값이 크게 오른 수도권의 서쪽 절반과 대전, 청주가 조정대상지역이나 투기과열지구 등 규제지역으로 묶인다.

이에 경기 수원과 성남 수정구, 안양, 안산 단원구, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지·기흥, 화성 동탄2, 인천 연수구와 남동구, 서구, 대전 동구, 중구, 서구, 유성구가 투기과열지구로도 묶였다.

또 서울 강남 마이스(MICE) 개발 및 영동대로 복합개발사업지 인근은 토지거래허가구역으로 묶인다.

서울시는 잠실 MICE 개발사업 및 영동대로 복합개발사업 사업부지와 그 영향권을 토지거래허가구역으로 지정할 예정이다.

이곳에 있는 아파트 단지가 토지거래허가구역으로 지정되면 아파트를 구입한 뒤 바로 2년간 입주해야 해 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자' 자체가 불가능하게 된다.

재건축 추진 단지의 주택을 사들여 조합원 분양을 받으려면 2년 이상 거주해야 하는의무도 생긴다. 투자 목적으론 재건축 분양권을 얻을 수 없다는 뜻이다.

갭투자 방지 대책도 나왔다.

모든 규제지역에서 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받으면 주택 가격과 상관없이 6개월 이내에 전입해야 하는 게 골자다.

투기과열지구 내 시가 3억원이 넘는 아파트를 신규 구입하는 경우 전세대출 보증이 제한되고, 전세대출을 받은 후 투기과열지구의 3억원 초과 아파트를 사면 전세대출은 즉시 회수된다.

법인을 통한 주택 투기를 막기 위한 대책도 포함됐다.

법인이 주택을 팔 때 추가세율을 20%로 인상하기로 했다.

법인이 보유한 주택에 대한 종부세 공제가 폐지되고, 법인의 조정대상지역 내 신규 임대주택에 대해서도 종부세가 과세된다.

주택 매매·임대사업자는 개인이든 법인이든 모든 지역에서 주담대를 받을 수 없다.

정부는 주택 실거래 조사도 한층 강화할 계획이다.

투기과열지구나 조정대상지역에서 이뤄지는 모든 주택에 대한 자금조달계획서를 받아 분석하고, 투기과열지구에선 모든 주택 거래의 자금조달계획서 증빙자료를 받기로 했다.

김현미 국토교통부 장관이 17일 정부서울청사 브리핑실에서 손병두 금융위원회 부위원장(왼쪽), 김용범 기획재정부 1차관과 함께 주택시장 안정을 위한 관리방안을 발표하고 있다. [사진=연합뉴스]

◇ "투기 못잡고 실수요자만 잡는다" 우려

전문가들은 이 같은 규제가 '현금부자'들의 갭투자는 막지 못하고 실수요자들의 부담만 더할 가능성이 있다고 우려한다.

한 부동산 전문가는 "주로 현금이 모자란 서민들이 자금문제 때문에 일단 전세를 끼고 집을 샀다가 나중에 입주한다"며 "무조건 갭투자라고 판단해 막아버린다면 실수요자가 집을 구하기는 더 어려워질 수 있다"고 했다.

그는 "오히려 돈이 있는 사람들에겐 별다른 제한이 되지 않을 것"이라고 했다.

갭투자 규제가 전세가 상승으로 이어질 것이라는 예측도 나온다.

또 다른 부동산전문가는 "갭투자는 전세 매물 순환을 통해 전세 물량을 늘리는 순기능도 있는데 이를 막아 버리면 전세 물량이 줄게 된다"며 "실수요자 입장에서는 주거비용이나 내집 마련기간이 늘어날 수밖에 없다"고 했다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "정부·여당이 주택임대차보호법 강화하는 와중에 갭투자 규제로 전세 물량까지 줄어든다면 전세시장의 추가적 자극요인이 될 수 있다"고 했다.

이번 대책에 포함된 투기과열지구·조정대상지역 확대에 대해서도 전문가들은 '집값을 잡겠다'는 정부의 목표를 달성하기는 어려울 것으로 전망했다.

윤 연구원은 "그동안 핀셋 규제로 풍선효과라는 부작용이 나타났으니 광역규제로 넓히는 것"이라며 "이번 규제로도 상승세가 잡히는 데는 한계가 있고 당분간 상승 폭을 늦추는 정도일 것"이라고 했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부 대책은 단기적으로 통할지는 모르겠지만 실수요자마저 희생양으로 삼을 수 있다"며 "당장 주택을 사야 할 사람이 사지도 못하게 하고 대출이 있어야 집을 살 수 있는데 대출을 규제해 버리는 것은 국민에게 자산증식의 기회를 없애는 것"이라고 말했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "규제만으론 시장을 안정화시키는 것에는 한계가 있다"며 "정부는 수요가 있는 곳에 공급을 늘리지 않고 규제만 해도 그 수요가 분산될 것으로 생각하는 것 같다"고 말했다.

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