來源：觀點
歷史告訴我們，很多拿高價地的企業最後都流下了「悔恨的淚水」。
觀點地產網 京派房企金隅難得在上海土地招拍掛市場上高調了一把。
7月31日，上海楊浦區有一宗住宅用地競價入市，經93輪競價，來自北京的金隅以總價69.2億元擊退招商金融街、九龍倉和龍光等5家房企競得地塊，樓麵價85764元/平米，溢價率38.32%。
這一價格創下周邊樓板價新高，鄰近保利、仁恆等項目樓麵價均為5-6萬元。
「這個價格拿地是比較冒險的，基本沒有利潤空間，但是金隅可能會有別的目的和想法。」
69億押註上海，金隅除了看好一線城市高端物業的打造，更多也是重點城市擴張和做大規模的考慮。
官網資料顯示，作為北京市國資委控股企業，金隅集團的核心業務包括水泥及預拌混凝土業務、房地產開發板塊業務、物業投資與管理業務和新型建材及商貿物流業務等四大板塊。
房地產業務方面，金隅擁有三十多年歷史，是北京三大國企之一，目前已進入北京、上海、天津、重慶等15城市，先後開發建設房地產項目130餘個，總建築規模約3000萬平米。
一份研究報告中也指出，除商品房用地外，金隅在北京、天津等地還擁有超過1000萬平米的工業用地儲備，未來若逐步轉換成商住開發項目，該部分資產有望獲得重估。
換而言之，金隅多年來一直被認為是潛藏的京城「地主」。
區域新高
這宗楊浦宅地，競價房企共有5家，分別是金隅地產、仁恆+華髮、招商+金融街、九龍倉與龍光。
現場較為激烈，前10輪各房企出價都非常謹慎，當主持人將調價幅度增加到1000萬元后，「氣溫」開始上升。
20輪后，金隅與九龍倉成為主角，此時地塊樓板價已經升至6.8萬元/平米。
直至第29輪，龍光、招商+金融街、仁恆華髮聯合體加入爭奪，成交總價與樓麵價被不斷推高。到了95輪，金隅終於以總價69.2億元拿下該地塊，樓麵價85764元/平米。
這一樓麵價創下區域新高，一位業內人士指出，該地塊屬於上海內環地塊，也是楊浦區城市更新重點出讓地塊。今年上半年高端住宅市場表現不錯，會客觀上使得此類土地成交活躍。
出讓文件顯示，該地塊東至眉州路，南至R-05地塊，西至楊樹浦港，北至周家嘴路，位於上海市的內環線。地塊出讓面積3.4萬平米，容積率2.37，起價為50.03億元，樓面起價62000元/平米，無需自持15%住宅建面用於租賃住房。
在上海中原分析師盧文曦看來，這塊地最大的贏家其實是仁恆和保利。
據觀點地產新媒體了解，近2年內，該地塊周邊有4宗住宅用地供應，分別由仁恆置地、保利、中華企業以及龍光摘得，最高樓麵價65441元/平米，均比此次金隅拿地價低了不少。
其中，2017年，仁恆置地以105.2億元競得與該地塊一河之隔的楊浦81、83街坊地塊，以住宅面積計算，樓麵價約6萬元/平米。
去年，保利發展以41.79億元競得距離該地塊約1.5千米的楊浦區江浦社區B2-03地塊，成交樓麵價約為5.3萬元/平米；而中華企業則以38.1億元拍得位於新江灣社區N091104單元B2-01地塊，成交樓麵價約5.25萬元/平米。
今年7月9日，龍光集團23.81億元競得距離該地塊約5公里的楊浦區定海社區D5-1地塊，樓麵價65440元/平米。
由此看來，相同區位樓麵價高出2萬元/平米，金隅這宗地的盈利空間著實不大。
「現在周邊項目價格10萬元/平方米左右，按照自然增值，兩年之後11萬/平米，再貴就有點壓力了，基本上沒什麼利潤空間。」
據觀點地產新媒體查閱年報獲悉，目前，金隅在上海土地儲備僅有「上海-大成名庭「與」上海-徐行「兩個位於嘉定區的項目。
「金隅比較多剛需項目，做一些標杆項目對品牌形象及後續產品拓展都有幫助。」盧文曦分析稱，金隅拿下高價地可能有別的考量，比如深耕上海，或是拓展更多的產品線。
官網顯示，金隅的開發產品結構中涵蓋了普通商品住宅、高檔別墅、商業地產、經濟適用房、兩限房、自住型商品房、廉租房、公租房等多類型組合。
金隅管窺
歷史告訴我們，很多拿高價地的企業最後都流下了「悔恨的淚水」。
2016年-2017年，金隅也曾拿下不少高價地塊，其中不乏「地王」項目。
這個京城「地主」高價拿地背後，除了看好一線城市高端物業的打造，可能更多還是重點城市擴張、做大規模的考慮。
於2019年，金隅斥資84.08億元獲取北京、杭州共4宗土地，新增土地儲備約33萬平米。截至年末，擁有土地儲備總面積799.25萬平米，主要分佈在北京、杭州、重慶、海口、唐山等城市。
金隅執行董事兼董事會秘書鄭寶金曾在業績會上透露，2020年，金隅仍將堅持深耕已進入城市並主要布局一二線城市的原則，審慎拿地，並加大自有工業用地轉化力度。
觀點地產新媒體了解到，進入2020年，除了拿下上海楊浦宅地外，金隅還奪得了北京海淀及朝陽兩宗地塊，補充了土地儲備。
既有土地儲備之外，一份研究報告中也指出，除商品房用地，金隅在北京、天津等地還擁有超過1000萬平米的工業用地儲備，未來若逐步轉換成商住開發項目，該部分資產有望獲得重估。
2019年年報顯示，在房地產開發業務中，金隅集團年開復工規模達800萬平米，已進入北京、上海、天津、重慶、杭州、南京、成都、合肥、海口等15個城市，先後開發建設房地產項目130餘個，總建築規模約3000萬平米，形成了「立足北京、輻射京津冀、長三角、成渝經濟區三大經濟圈」的開發格局。
另外，作為北京市屬大型國企，金隅已累計規劃建設保障性住房超過700萬平米，提供保障性住房7萬多套。
於2019年，金隅房地產板塊全年預售簽約額是260億元，合同簽約面積117.47萬平方米，同比增加5%。其中，商品房累計合同簽約面積101.35萬平方米，同比基本持平；保障性住房累計合同簽約面積16.11萬平方米，同比增加54%。
期內，金隅房地產板塊實現主營業務收入222.08億元，同比增加0.28%；毛利75.39億元，同比增加7.12%；全年結轉面積101.26萬平方米，同比基本持平。
在2020年業績發佈會上，金隅董秘鄭寶金給出了新目標：房地產板塊預售簽約金額同比增長近20%，換算成金額大約為300億元，結轉收入，預計同比增速在兩位數。
總體來看，華北仍舊是金隅集團大本營，房地產開發之外，還在北京及天津持有高檔寫字樓、商業、產業園區等投資物業面積約178萬平米。
其中，北京核心區高檔投資性物業約97萬平米；物業管理面積（包括住宅小區和底商）近1350萬平方米，
不過，由於疫情的影響，金隅上半年業務受到一定衝擊。近期，金隅集團發佈盈利預警，預計上半年公司實現歸屬於上市公司股東的凈利潤為12億元-16.5億元之間，同比降低61%-46%。
金隅集團表示，上半年業績預減的主要原因是受新冠肺炎疫情影響，房地產結轉項目中，保障房佔比增加較多，且本期商品房結轉項目毛利率較低，導致報告期內房地產板塊營業收入及毛利水平同比降幅較大。
August 02, 2020 at 11:00PM
https://ift.tt/2EAZaro
解局| 京城「地主」金隅69億押註上海-財經新聞 - 臺灣新浪網
https://ift.tt/2CbUQh4
Bagikan Berita Ini
0 Response to "解局| 京城「地主」金隅69億押註上海-財經新聞 - 臺灣新浪網"
Post a Comment