규제 안통하는 대전 부동산시장 안정화... 현명한 해결책은? - 중도일보

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기형적 폭주 현상을 보였던 대전 부동산시장이 철퇴를 맞았다. 정부가 부동산 과열을 잠재우기 위해 '6.17부동산대책'을 내놓으면서 대전 대덕구를 제외한 모든 자치구를 투기과열지구로 묶었다. 그런데도 일각에서는 정책이 무색하게 '약발 안 받는다'라는 여론이 형성되면서 대전 집값은 어디로 튈지 모른다며 난색을 보이는 모양새다. 정부의 규제에도 진정되지 않는 대전 부동산시장의 전망과 해결책, 예측을 논의했다. <편집자 주>

사회자 : 신천식 박사
토론자 : 양팔석 부자아빠 부동산연구소 대표·박유석 대전과학기술대 교수

■사회자 : 규제 이후 일선 현장에서의 부동산 흐름에 대해 어떻게 생각하나?
▲박유석 교수=규제지역이 지정되면 당연히 안정세로 접어들어야 하지만, 부동산 동향가격에 따르면 전혀 영향이 없다. 특히, 심리적 영향이 좌우하기 때문에 '대전은 투자할 곳이 아니다'라는 인식이 생기지 않는 한 시세 상승을 잡기는 어려울 것으로 보인다.
▲양팔석 대표=대전시 탄생 이후 가장 강력한 부동산 정책을 맞았지만, 시장 자체는 별 반응을 보이지 않고 있다. 앞으로도 크게 안정되지 않으리라고 본다.

■사회자 : 먼저 '투기과열지정' 요건을 설명해달라.
▲박유석 교수=원칙적으로 부동산 투기가 성행하거나 투기가 예측되는 도시를 대상으로 지정한다. 대전의 경우 그동안 법정 조건은 충분히 충족돼왔고, 오히려 늦게 지정된 거다.
▲양팔석 대표=이미 지난해부터 지정 요건이 충족됐지만, 총선 등으로 미뤄졌다. 늦어지는 사이 지난 3개월간 대전 집값이 2.63% 올랐고, 지난해 기준 분양률은 평균은 2.6대 1이었다.

■사회자 : 이번 제한 조치에 대해 설명한다면?
▲박유석 교수=크게 금융·세금·전매제한으로 키워드를 뽑을 수 있다. 대출 힘들어지고, 세금 많이 내야 하고, 분양권 전매가 안된다는 게 핵심이다. 집 대출을 받으면 6개월 이내에 입주를 해야 하는 상황이 됐는데, 오히려 실수요자들에게 어려움을 주는 셈이 됐다.

■사회자 : 여러 규제에도 그 효과가 안 먹히는 이유가 무엇이라고 생각하나?
▲양팔석 대표=효과가 안 먹히는 게 아니라 심리적으로 초조해지기 시작했기 때문이다. 이번 기회가 아니면 안 된다는 투자심리가 작동해서다. 2018년 자료에 따르면 대전시주택보급률은 101.1%였다. 2015년 102.2%보다 낮은 수치다. 이는 그동안 공급이 없었다는 방증이다. 1인 가구 등 가구 수 증가에 맞춰 주택공급이 뒷받침되지 못했기 때문이다.

대전 내 자가보유율은 57.5%에 그친다. 43%는 집이 없다는 의미다. 더는 늦어지면 기회 놓칠지 모른다는 심리가 작용해 수요는 늘어날 수밖에 없다. 가격지수 지난해 대전 기준 2019년 상반기 2.5배 올라 크로바아파트의 경우 5억에서 12억으로 값이 뛰었다. 이는 전세가도 마찬가지다.

■사회자 : 그렇다면 부동산 규제 관련 대책의 헛발질이 계속되는 이유는 무엇인가?
▲박유석 교수=현 정부는 규제 위주의 정책을 고수하지만 억압하면 튀어 오르는 게 이치다. 규제책으로 누를수록 과열이 조장되는 셈이다. 투자자들 사이에서 규제를 피하는 꼼수만 지능화된다는 점도 문제다. 정부의 정책은 단기간의 결과를 보기 위한 움직임일 뿐, 핀셋규제 외 지역은 풍선효과 극심한 상황이다.

■사회자 : 지방정부의 부동산 대책과 관련 대전시 차원에서 할 수 있는 정책이 있다면?
▲양팔석 대표=재개발과 재건축 등 도시개발을 진행하면서 행정력을 강화해 사업 속도 높여야 한다. 미래가치의 측면에서 교통에 이어 주택 부분까지 폭넓은 대책을 세워야 한다고 생각한다. 그러면서 삶의 질 충족을 위해 양질의 신축 공급량을 늘리는 방안이 필요하다.

■사회자 : 공급이 부족한데 규제를 강화한다고 시장 심리가 축소되진 않는다. 문제 인식 자체의 오류라는 지적에 대해 어떻게 생각하나?
▲박유석 교수=이번 대책은 현 정부 집권 이후 2017년 6.19대책에 이어 21번째 규제정책이다. 처방이 시장에서 먹히지 않는다면 패러다임 자체를 바꿀 필요가 있다. 공급을 늘려 자연스럽게 흐르게끔 유도하는 게 바람직하다고 생각한다. 대전과 청주가 규제로 묶이니 천안·아산에 풍선효과가 나타나고 있다. 양질의 주택공급 정책에 대해 구체적인 고민을 해야 한다.

■사회자 : 도시에서의 공급 확대는 재개발·재건축 절차 간소화, 의사결정권자의 의식전환이 필요하다. 자산가치 높이는 특혜로 보는 인식에 관해 설명한다면?
▲박유석 교수=아무것도 없는 상태에서 갖게 해 줄 순 없다. 재개발·재건축 관련 거시적인 안목에서 접근해야 한다.
▲양팔석 대표=대전도 서울 사례를 거울삼아야 한다. 서울은 현재 '유휴부지'가 거의 없는 상태다. 재개발건축만 가능한 상태다. 지난 1월 30일 서울시 역세권활성화방안 발표에 따르면 3년간 한시적으로 개발 범위를 250m로 지정했다. 기존 대비 100m 늘어났음에도 각종 개발 방안이 쏟아졌다. 용적률도 3배나 늘었다. 역세권공공개발 종 상향 정책 등으로 주택공급 해결에 큰 성과를 남겼다.

■사회자 : 중·장기적 대전 부동산 시장 전망은?
▲양팔석 대표=대전은 대한민국의 중심에 있는 만큼 지정학적 위치가 큰 매력으로 작용하는 도시다. 8개 특·광역시 중 주택가격지수는 평균 2.7억 원이다. 서울 7.2억, 경기도 4억 선보다 낮다. 소득 규모 3위인 점과 비교하면 매우 낮은 수준이다. 공급이 늘어나면 전체 주택 수가 증가해 임대료가 낮아지게 되고, 결국 집값은 안정세를 찾게 되는 것이다.

■사회자 : 부동산정책에 일관성이 없다는 지적도 있는데, 이에 대한 생각은?
▲양팔석 대표=한때는 임대사업자에 혜택이 돌아가는 정책을 내놓더니 이번엔 싹부터 자르겠다는 방침으로 5~10년 매매가 불가한 상황이 됐다. 그로 인해 200만 채의 매물이 수면 아래로 잠겼다.

■사회자 : 최근 대전을 중심으로 재확산 국면에 접어든 '코로나19' 사태와 관련 대전 부동산시장에 실질적인 영향에 대해 어떻게 전망하나?
▲양팔석 대표=코로나 이후 통화량 크게 늘었다. 1500조 원 가량의 갈 곳 잃은 여윳돈이 부동산시장으로 몰리고 있다. 또 '제로금리'시대에 은행보다는 부동산 투자로 흐른다. 게다가 주식시장도 올해부터 양도소득세를 매기게 되면 남은 '투자처는 부동산'이라는 인식이 팽배해질 것이다. 재택근무와 집콕생활이 늘어나면서 주택의 중요성이 드러나고 있다는 점도 부동산 집중도를 높이는 요인 중 하나다.
▲박유석 교수=코로나 초기인 2~5월까지 지표상으로 약간의 내림세를 보이긴 했지만, 직접적인 영향을 미치진 않았다. 오히려 집에 있는 시간이 늘어나면서 집에 대한 중요성에 따른 요구가 중요시되고, '삶의 질'로 자연스럽게 흐르면서 상당 부분 영향을 미칠 것으로 보인다.

■사회자 : 대전을 중심으로 바라보는 부동산정책 방향을 정리한다면?
▲박유석 교수=집은 생활의 중심이다. 주거를 복지의 관점에서 생각해 볼 필요가 있다. 임대주택을 저평가하는 풍조를 없애야 한다.
▲양팔석 대표=양질의 주택공급에 관한 세밀한 계획이 수반돼야 한다. 또 다른 풍선효과가 발생하지 않도록 빠른 주택공급 정책으로 변경해야 한다.

한세화 기자 kcjhsh99@

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